土地增值税如何预缴(土地税怎么征收)

提问时间:2021-04-16 17:34
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1 2021-04-16 17:34
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在不同的计算方法下,土地增值税的预缴差别很大,财税硕士教你算!

房地产企业由于项目运营周期较长,从预收房款到项目交房需要很长一段时间,因此,在收到预收款时要预缴土地增值税,那么这个土地增值税到底如何预交呢?,我们先来看看《土地增值税暂行法令实施细则》的规定,‘如果在项目竣工结算前转让房地产取得的收入,由于成本确定或其他原因,无法计算土地增值税,可以预征收土地增值税。项目完成结算后,进行清算,多退少补。换句话说,房地产企业在满足清算条件前取得的预售收入,需要预征收土地增值税。如何提前付款?

一、政策

相关政策1:

《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号):土地增值税纳税人转让房地产所得为不含增值税的所得。然后根据上述政策,当房地产开发企业收到预付款时:

1、一般计税方法下:土地增值税预缴=预缴/(1 10%)*土地增值税预缴率

2、简易计税方法下:土地增值税预缴=预缴/(1 5%)*土地增值税预缴率

相关政策2:

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(中华人民共和国国家税务总局公告2016年第70号)规定,为方便纳税人,简化土地增值税预缴税额的计算,房地产开发企业可以采用预缴方式出售自己开发的房地产项目,土地增值税可按以下方法计算。征税前基础:

土地增值税先征基础=预缴-应预缴增值税

从上述政策可以看出,纳税人预缴土地增值税,用不含税收入乘以预征率即可计算出应该预交的土地增值税;或者简化计算,用预收款减去应预缴的增值税做为计税依据乘以预征率计算应该预交的土地增值税。

那么问题来了:

某房地产公司销售商品房,属于老房地产项目。2018年5月,收到非普通住宅用地销售1000万元。根据地方税法,非普通住宅用地增值税的预征收率为2%。

(1)根据财税[2016]43号,5月征收的土地增值税为:

1000/(15%)* 2%=19.05万元

(2)根据总局公告[2016]70号,5月份预征收的土地增值税为:

[1000-1000/(15%)3%]2%=19.43万元

从以上结果来看,在虽然说政策二是为了简化计算,但预交的税款比正常计算的方法下要多。,也就是说,政策1和政策2计算的预付土地增值税是不一样的,所以纳税人很困惑?销售房子取得预收款土地增值税预缴的计税依据到底是哪个?不含税收入?还是不含预缴增值税的收入?,我们再来看看中华人民共和国国家税务总局2016年第70号公告是如何规定的:“为方便纳税人,简化土地增值税税前计算”,“可按”上述方法计算,也就是说,两种算法都是税法允许的,都有法律依据。纳税人可以自由选择。但在一些地方,强制纳税人按照70号文的规定计算土地税加征的预缴款,是否不合适?

二、观点:

营改增之前,我们是按照当期实现的预售收入作为计税依据,适用当地的预征率计算土地增值税预缴税款。为:本期“预收款”数土地增值税预缴率;

根据规定,营改增之后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入是不含增值税的,而当期实现的预收收入也是属于转让房地产取得的收入,也要按照一定的税率预缴增值税,当然可以按照国发〔2016〕43号文件的规定提前缴纳土地增值税。同时,公告70还规定,为了方便纳税人,简化土地增值税税前计算,土地增值税的预缴也可以以:预缴-增值税应纳税额为基础,也就是说税法没有强制纳税人遵循公告70。

实践中,如有相关部门认为企业未按70号公告规定的预征率预缴土地增值税,则按2号政策计算的土地增值税与按1号政策计算的企业增值税之间的差额,从限定纳税期限届满后的次日起,加收滞纳金。我们认为,这完全不符合税法的规定。

虽然在实践中,房地产企业需要在“通知清算”或“强制清算”前预征土地增值税(部分地方棚改项目除外,免预征),但在后期的正式清算中,会根据预缴税多退少补。然而,由于房地产项目持续时间长,需要庞大的资金链支持。因此,在国家相关政策允许的范围内,应尽可能释放纳税人用于房地产相关建设

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