土地增值税清算软件(土地增值税汇算清缴怎么核算)

提问时间:2021-06-27 11:22
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1 2021-06-27 11:22
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很关键!土地增值税清算扣息要点!

在项目开发过程中,很多企业由于自有资金不足,经常会选择各种方式去获取资金,以保证项目的正常进行,主要包括银行贷款、民间借贷等方式,但是这些方式获取的资金,产生的利息是否可以在土地增值税前扣除,其中需要注意什么?

一、项目开发贷款利息的会计处理及注意要点

1、会计处理

《企业会计准则第17号——借款费用》明确规定,企业发生的借款费用,如果能够直接归因于购买、建造或生产符合资本化条件的资产,应当予以资本化,计入相关资产成本;其他借款费用应当按照发生时发生的金额确认为费用,计入当期损益。

(1)会计分录

借款:开发成本——开发费用——贷款利息

贷款:银行存款

即如果借款费用的资本化部分可以计入房地产开发成本,如果是费用化部分,则计入当期损益。

(2)会计附件

包括金融机构出具的贷款合同、贷款利息发票、利息分享文件等相关附件

2、注意要点

(1)利息分摊

土地增值税清算中扣除的利息只能是项目建设管理的资本化部分,费用部分不允许扣除。

(2)分摊方法

分配方法的选择应符合规定。国税发〔2009〕31号文第二十九条规定,企业开发建设的开发产品,应当按照制造成本法计量核算。其中,应计入开发产品成本的费用属于可以区分成本对象的直接成本和间接成本,直接计入成本对象。不能区分负担对象的共同成本和间接成本,应按效益和比例原则分摊到各成本对象。

同时,第三十条规定,企业的下列成本应当按照下列方法进行分配:

(三)借款费用由不同成本对象分摊的,应当按照直接成本法或者预算成本法进行分摊。

二、利息的扣除相关税法规定

关于土地增值税利息抵扣问题,国税函[2010]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知中有明确的规定》

(一)金融费用中的利息支出,根据转让的房地产项目和提供的金融机构证明可以计算分摊的,可以据实扣除,但最高不得超过按照商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用在“取得土地使用权支付金额”和“房地产开发成本”之和的5%以内计算扣除。

(二)转让的房地产项目无法计算利息费用或者无法提供金融机构证明的,应当在取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%内计算并扣除房地产开发费用。

全部使用自有资金,没有利息支出的,按照上述方法扣除。

房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两种办法! 

三、结论

1、据实扣除

如果项目开发的贷款资金全部是金融机构的贷款,能够提供金融机构证明的,可以在土地增值税结算中据实扣除利息。

开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)5以内

2、比例扣除

如果资金全部是非金融机构贷款,或者部分非金融机构贷款、部分非金融机构贷款,不能提供相关证明的,可以计算并扣除利息。

开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)10以内

3、项目开发中没有产生利息

项目开发中,所有资金均使用自有资金,如无利息费用,则按照计算扣除法扣除房地产开发费用。

开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)10以内

这篇文章是《财政与税收》作者的原创重点

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