财产租赁合同(产品购销合同书范本)

提问时间:2021-04-30 17:31
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1 2021-04-30 17:31
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拍卖买卖房屋,什么情况下可以解除租赁合同?

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“买卖不毁约”原则主要是保护善意承租人,在产权变动过程中,已经生效的租赁合同不会受到产权变动的影响。也就是说,如果买受人成功拍卖该房产,被拍卖房产的所有权将转移给你,该房屋的租赁合同也将转移给你。

虽然房子是你的,但租约受法律保护。即使拿到房产证也不能赶走承租人。租约到期前你不能住在里面。

房屋租赁会在拍卖公告中注明,这是理所当然的,但在实践中,看到有租赁但没有注明的情况并不少见。这主要是因为法院人力有限等原因,比如在初步调查中,没有主动告知有租约。

这就导致了拍卖买房有租赁的情况。如果不幸的话,如何保护自己的权益?

房子有租赁的情况有两种,一种是正常租赁,一种是恶意租赁。正常的租期一般不会太长,一般是三个月、六个月、一年。这种情况比较好处理。正常的租客往往不愿意惹事,可以等时间到了再续房,或者适当补偿租金,再劝其退出。

恶意出租大多是由于遗嘱执行人为了防止房屋被拍卖,故意将房屋长期出租给他人。一般租期较长,有的租期甚至超过10年。但恶意租赁在很多地方不符合法律保护范围,“买卖不毁约”原则不适用。在下列情况下,房屋租赁买卖可以解除租赁。

1.先抵押,再租赁

《中华人民共和国担保法》规定:“抵押人出租抵押财产的,抵押实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。”抵押人出租抵押财产时,抵押人未书面告知该财产已经抵押的,抵押人应当对承租人因出租抵押财产而遭受的损失承担赔偿责任;抵押人书面通知承租人该房屋已经抵押的,承租人应当承担抵押权实现所造成的损失。也就是说,后期设立的租赁权不能影响前期设立的抵押权的实现,即使买受人拍摄这类财产,也不必承担任何损失。

2.先把它封起来,然后出租

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定:“被执行人查封、扣押、冻结的财产的转移、设定权利负担或者其他妨碍执行的行为,不得对抗申请人。”也就是说,后期设定的租赁权不反对法院司法查封。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也明确规定“买卖不违反租约”的原则不能适用于人民法院在出租前已经查封的房屋。

3.属于破产财产的房屋

企业破产程序由特别法《企业破产法》规定。租赁合同在破产程序中能否继续履行,应按企业破产法的规定办理。破产程序的特点之一是未到期的权利可以视为到期,即未到期的租赁合同可以视为到期合同。因此,租赁合同可能在破产程序中终止。由此判断,如果破产财产变更其所有人,则不能适用“不毁约买卖”原则。

“买卖不毁约”的目的是为了保护承租人的合法权益,但却被很多拍卖行的原业主和承租人滥用,导致购房者权益受损。

以上三种情况虽然可以解约,但实际操作比较繁琐。所以在买房之前,要提前做好查房工作,最好不要拍有租约的房子。如果真的想拍,建议找专业的合法拍摄辅助机构做尽职调查,就是bes

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