租赁合同解除赔偿损失_租赁合同赔偿损失范围

提问时间:2021-09-24 12:25
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1 2021-09-24 12:25
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出租人被判提前解除租赁合同,承担承租人的损失。

2012年5月10日,莫某(乙方、承租人)与李某(甲方、出租人)签订《租赁合同书》,合同约定:甲方将位于XXX彩虹南路的自有商铺出租给乙方经营餐饮业务;租赁期限为2012年5月10日至2016年5月10日。租赁期间,甲方不得出租给第三方。如甲方违约,应赔偿乙方全部损失。房租每月2400元,每4个月交一次房租;乙方应向甲方支付定金人民币2400元。合同签订后,莫某以妻子牟阳的名义办理了营业执照和餐饮服务许可证,开始经营餐饮业务。2015年9月26日,李某以莫某擅自更换门锁、长期使用蜂窝煤、未履行厕所管理义务、造成下水道多次堵塞为由,未经双方协商一致,将莫某使用的物品搬出,致使其无法操作,造成损失。莫某起诉李某,要求赔偿经济损失。

庭审中,原被告和被告均确认《租赁合同书》于2015年9月26日解散。经原告申请,法院委托资产评估公司对争议店铺的利润损失进行评估,认定该店铺2015年9月26日至2016年5月10日的利润损失为人民币。

律师认为:

第条第94款规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使合同目的不能实现的;(二)履行期限届满前,当事人一方以自己的行为明确表示或者表明不履行主要债务的;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的;(4)当事人一方不履行义务或者有其他违约行为,致使合同目的不能实现的;(五)法律规定的其他情形。

本案中,原告以擅自更换门锁、长期使用蜂窝煤、未履行管理厕所义务、造成下水道多次堵塞等为由。在双方未达成一致意见的情况下,被告于2015年9月26日将原告经营使用的货物搬出,致使原告无法经营,驳回《合同法》。被告的行为构成违约,应当承担违约责任。鉴定报告程序合法,结论依据确实充分,本院予以受理,确认被告应赔偿原告因提前终止店铺租赁造成的经济损失。

律师提示:

房屋租赁合同履行期间,承租人应当履行合理使用和妥善保管租赁房屋及配套家具、家用电器的义务。签订租赁合同时,应当明确约定租赁房屋的原状,并注明交付时的原状。交货时的整个情况也可以拍照或录像,作为合同的附件。同时,应当约定承租人使用房屋的行为,对于承租人不合理使用房屋的行为应当保留相关证据,否则出租人可能因无法提供证据而败诉。

如果出租人单方面解除合同,承租人如何索赔?

应得的赔偿范围是什么?包括装修、租赁期内预期收入、前期转让费用、员工失业补偿等。能否要求出租人进行全额赔偿?

根据约定,不约定对方参照下列法律承担违约责任,但最高赔偿不超过造成损失的30%。

根据《租赁合同书》法第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满前要求其承担违约责任。第一百一十三条如果

经营者向消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国合同法》的规定承担损害赔偿责任。

《中华人民共和国消费者权益保护法》

第二十九条当事人主张约定的违约金过高的,人民法院应当以实际损失为基础,综合考虑合同的履行、当事人的过错程度、预期利益等因素,按照公平、诚实信用的原则衡量,作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

法律快报牛津法律研究综合编辑整理。

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