土地增值税清算规程(四川省土地增值税管理办法)

提问时间:2021-08-02 17:13
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1 2021-08-02 17:13
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全是干货!复杂的土地增值税,需要注意哪些清算细节?

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土地增值税,在房地产行业的纳税中,应该说是最复杂的税种,其计算方法比较复杂,时间跨度长,费用项目多,会计核算要求全面。所以,不注意就有可能出错。

那么,当土地增值税清算时,在计算土地增值税时,哪些成本费用是不应该扣除的呢?

一个

暂扣的工程质量保证金,未取得发票,计算土地增值税时,不得扣除。

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第二条规定,项目竣工验收合格后,房地产开发企业按照合同约定扣留一定比例的项目资金作为开发项目的质量保证金。计算土地增值税时,建筑安装企业向房地产开发企业开具质量保证书发票的,按照发票载明的金额扣除;未开具发票的,不得扣除代扣的质量保证金。

土地逾期开发,缴纳的土地闲置费,计算土地增值税时,不得扣除。

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第四条规定,房地产开发企业为后期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

城市规划区内的房地产开发企业,以出让方式取得土地使用权,闲置一年以上的按出让金的20%以下收取土地闲置费。已办理审批手续的非农建设占用耕地超过一年未开工建设的,按照省、自治区、直辖市的规定征收闲置土地费。

因此,房地产开发企业因逾期开发缴纳的闲置土地费,在清理土地增值税时不得扣除。

 利息上浮幅度超过规定标准的部分,计算土地增值税时,不得扣除。

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第三条第(一)项规定,财务费用中的利息支出,可以根据转让的房地产项目计算分配,并提供财务机构凭证,可以据实扣除,但最高不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。

因此,房地产开发企业在项目开发中支付的利息超过按商业银行同期贷款利率计算的利息,在土地增值税清算时不得扣除。

超过贷款期限的利息部分和加罚的利息,计算土地增值税时,不得扣除。

房地产开发企业在项目开发中支付的财务费用,如果包括逾期贷款利息和罚息,在清算土地增值税时不得扣除。

实际发生的成本费用,未取得有效凭证,计算土地增值税时,不得扣除。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(一)项规定,房地产开发企业办理土地增值税清算时,与清算项目相关的扣除项目金额,按照《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条计算。除另有规定外,应当在扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用以及与房地产转让有关的税费后,提供合法有效的证明;无法提供合法有效证明的,不得扣除。

 企业预提的成本费用,除另有规定外,计算土地增值税时,不得扣除。

根据《中华人民共和国国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》号的通知》(国税发〔2009〕91号)第二十一条规定:

1、在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,应当取得实际发生的费用但未经合法凭据不得扣除。

2.从项目金额中收取的所有成本和费用必须是实际发生的。

除财务费用外的其他开发费用,超过土地及开发建设成本5%的部份,计算土地增值税时,不得扣除。

房地产开发企业办理土地增值税清算时,除利息费用外的其他房地产开发费用,在取得土地使用权所支付的金额与开发土地、新建房屋及配套设施的费用之和的5%以内计算扣除,超出部分不予扣除。

与清算项目无关的成本费用,计算土地增值税时,不得扣除。

房地产开发企业办理土地增值税清算时,收取的全部成本费用扣除项目金额后,必须在清算项目开发中直接发生或应分摊。否则,在结算时不得扣除

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十条规定,转让旧房的,应当按照房屋、建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的土地价款、按照国家统一规定支付的相关费用以及转让过程中缴纳的税费作为扣除项目金额征收土地增值税。

取得土地使用权时未支付土地价款或者不能提供已支付土地价款的证明的,不得扣除取得土地使用权所支付的金额。

不能提供已支付的地价款凭据的,计算土地增值税时,不得扣除。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十二条规定,纳税人转让旧房屋、旧建筑物时,因计算纳税需要对不动产进行评估的,允许在计算增值额时扣除纳税人已缴纳的评估费。纳税人隐瞒或谎报房地产交易价格并按照《房地产估价价格》征收土地增值税所发生的评估费用,不得在计算土地增值税时扣除。

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