土地增值税计税依据(土地增值税简易征收税率)

提问时间:2021-04-24 11:36
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1 2021-04-24 11:36
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土地增值税的计算方法是什么?税率是多少?用案例计算

我国的税目很多,土地增值税就是其中之一。在房地产交易过程中,个人或单位必须按规定缴纳土地增值税。土地增值税的计算方法是什么?税率是多少?

1.什么是土地增值税?

土地增值税(VAT)是指以转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人取得的增值额为基础,按照规定税率征收的税收。

1、需要缴纳土地增值税的征收

(1)国有土地使用权转让;

(2)房地产交换中,房地产企业开发产品与拆迁户交换房屋时,必须缴纳土地增值税;

(三)房地产抵押,土地使用者转让、抵押或置换土地时,无论是否取得土地权属证书,在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分土地的权利, 有合同等证据表明其实际转让、抵押或置换土地并获得相应经济利益的,土地使用者和对方应依法纳税。

2.不需要缴纳土地增值税

(1)以继承或赠与方式无偿转让房地产不属于土地增值税范围;

(2)集体土地使用权转让原则上不应缴纳土地增值税;

(3)出租房地产不属于土地增值税的征税范围;

(4)一方出土地,另一方出资金,双方合作建房,建成后按比例划拨自用的,暂免征收土地增值税。

二、土地增值税的计算方法

1.土地增值税是从销售收入中减去抵扣金额所得的增值额,按4级超额累进税率征收。根据增值额与扣除额的比例确定相应的税率和快速扣除率。增值额比例越高,缴纳的税款越多。具体计算方法如下:

应付土地增值税=增值税金额适用税率-扣除项目金额快速扣除率

增值额=转让房地产总收入-扣除项目金额

注:2016年“营改增”以来,土地增值税的计算要扣除增值税,其中房地产转让总收入要从销项税额中扣除,进项税额要从项目金额中扣除。

三、土地增值税税率表

1.适用税率如下:

从上面的公式和税率表可以看出,土地升值的价值取决于两个变量:房地产转让的收入和扣除项目的金额。让我们通过计算公式和税率表给出一个简单的例子。

2.一个项目的房地产转让总收入为10亿元。假设从项目中扣除的金额为6亿元,那么:

增加值=10亿-6亿=4亿。

增值额与扣除项目额之比=4亿/6亿=66.7%

这个比例应用于上表,增值额在50%-100%之间,所以适用税率为40%,扣除系数为5%

应付土地增值税=增加值4亿*适用税率40%—扣除项目金额6亿*快速扣除系数5%=1.3亿

以上是土地增值税的计算和税率介绍。全国各地的土地增值税计算逻辑都是一样的,每个公司的计算方法可能不一样。没有对错,因为实际征收的土地税增加有差异,会导致计算方法不同。

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