土地增值税清算审计(土地增值税怎么清算)

提问时间:2021-04-25 11:04
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1 2021-04-25 11:04
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土地增值税清算,这三种情况如何确认收入?

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和实施细则的有关规定:转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收益的单位和个人,是土地增值税的纳税人,应当依照本条例缴纳土地增值税。国有土地使用权、地上建筑物及其附着物和收益的转让,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。纳税人转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。那么,房地产开发企业在清算土地增值税时,在以下三种情况下,如何确认土地增值税收入?

案例一:某房地产公司向A公司出售商业写字楼,合同总价1200万元(不含税),不含税金额也是1200万元。但是,A公司还有100万的房款要付。那么,在清算土地增值税时,房地产公司的收入应该确认多少呢?根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国[2010]220号)规定:土地增值税清算时,商品房销售#票已全部出票的,按照#票所含金额确认收入。虽然房地产公司出售的商品房没有收到全额购房款,但土地增值税收入应按1200万元人民币的不含税价格确认,因为商品房票是全额开具的。

情形一、没有签发#票或没有全额签发#票。案例二某房地产公司出售两套商品房,第一套商品房合同价值200万元(不含税)。因为客户只付了30%的首付,#票只发了60万;第二套商品房合同价值150万元(不含税),客户只付了30%的首付,但房地产公司没有开#票。那么在清理土地增值税的时候,两套商品房A和B的收入应该确定多少呢?根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国[2010]220号)的规定,如#票未出票或#票未足额出票,以双方签订的销售合同中包含的销售额及其他收入确认收入。因此,房地产有限公司出售的两套商品房合同总额为350万元(不含税)。虽然客户只交了首付,房地产公司只开了部分票,但在结算土地增值税时,按照上述规定,按照合同总额350万元(不含税)确认为土地增值税收入。

案例三:情形二、某房地产开发公司与客户签订商品房销售合同。销售合同中列出的商品房面积为120平方米。符合交付条件后,经有关部门实测,发现面积为126平方米。针对这个问题,经过与客户协商,客户返还了购买价款6万元(不含税)。那么,土地增值税清算时,客户返还的6万元(不含税)收入金额如何确认?根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国[2010]220号)规定,买卖合同所列商品房面积与有关部门实测面积不符,且在清算前已发生房屋补偿和返还的,在计算土地增值税时予以调整。因此,房地产开发有限公司从客户处收到的6万元人民币(不含税)的购买价格应在土地增值税结算时进行调整。

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