土地增值税筹划(土地增值税简易计算器)

提问时间:2021-05-03 19:47
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土地增值税结算:如何规划合规

最近华信遇到了更多的土地增值税清算申报业务。土地增值税的自行清算和申报一直是实践中的重点和难点。房地产开发项目通常具有时间跨度大、流程步骤多、涉及部门广的特点。纳税人往往在复杂的发展过程中进行所谓的“税收筹划”,以达到少缴税的目的。充分认识土地增值税自清算的复杂性,深入分析土地增值税自清算中的典型问题,将有助于企业提高清算效率,规避税收风险。

常见违规操作

从华新的工作经验来看,一些房地产开发企业对税收筹划和政策认识不深,存在一些违规操作。

以资料不全为借口,申请核查收集。比如房地产开发企业A公司,2011年建开发了一个小区。由于开发时土地成本较低,如果按照查账征收的方式进行清算,将缴纳近1000万元的税款。因此,甲公司故意隐瞒相关信息,制造信息缺失的假象,采用经批准的收款方式进行清算,清算申报无需纳税。主管税务机关通过与有关行政部门的通信方式获得整个项目开发所需的核心材料后,要求甲公司按照审计和收款的方式进行清算。项目最终需要缴纳近千万元的税费。

审计无罚纳税,自行清算,钻空子。土地增值税清算审计不同于一般的税务检查和稽查。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)的规定,纳税人按规定预缴土地增值税后,将对逾期的土地增值税进行清算,主管税务机关规定期限内的逾期审计税不收取滞纳金。到目前为止,还没有处罚规定。因此,一些房地产开发企业通过隐瞒销售收入,为同一时间、同一地点、同一楼层销售的单位设计不同的单价,虚增开发成本,降低增值税率,并借机申报大额退税。但这样一来,企业可能需要补缴企业所得税,并支付相应的滞纳金,风险潜力相当大。

自建隐蔽工程不能自圆其说。B公司,一家房地产开发企业,认为自己建设项目的地下桩基工程是隐蔽的,但高层建筑完工后,地下工程就不查了,所以在书中夸大了费用,事先忽略了地下桩基的地形勘察和设计论证。但是,地下桩基工程的施工不能武断。即使提供了地形勘测设计资料,也需要满足合同、发票、决算报告、现金流量表的要求。税务机关在审核过程中发出通知,要求企业在规定期限内提供一致的合同、决算报告、发票和现金流量证明材料。最终由于B公司无法提供相关详细资料,相应费用无法扣除。

混淆公共配套设施,导致计算偏差。实践中,一些房地产开发企业直接将没有产权的车位、阁楼等设施作为公共配套设施,不经鉴定,在清算时直接全部扣除。一些房地产开发企业认为,整个开发是在征地后进行的,因此销售收入、土地出让金和契税、开发成本和税费附加费是作为一个整体计算的,没有区分开发房地产的类型来计算不同的增值率和增值额,不符合《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)的相关要求。

怎样确保合规

对于房地产开发企业来说,要保证开发项目的税务处理合规性,需要注意以下几点:

保管好档案。房地产开发公关

恶意策划不可取。税法在遵守税法的前提下,允许善意合法合理的节税。对于房地产开发企业来说,要提前进行规划,提前计算增值率,注意合法抵扣要素的管理,特别是要注意获取合规票据,采取正确的应对策略,预测土地增值税的税负,而不是事后作假,无中生有,以自己的名义虚列成本,或者随意人为扩大成本。否则,企业将自行承担违反法律法规的后果。

了解审计政策。土地增值税自行清算申报专业性很强。房地产开发企业财务人员应经常参加土地增值税清算的涉税政策和实际操作培训,了解和学习土地增值税的相关政策,充分利用土地增值税清算的优惠政策。比如增值税率在20%以下的标准普通房,可以享受土地增值税免税政策,企业在计算开发费用的抵扣时,要将抵扣的项目抵扣到位。

注意成本定额。一般来说,税务机关和地方住建部门将根据年份计算不同类型建筑结构的建安成本定额,作为审计参考,企业可以关注相关信息。即使当年没有预警值,审计人员也可以通过互联网查询当地建筑行业期刊公布的工程造价。提醒房地产开发企业避免盲目追求多项建安费用,以达到少缴税的目的。

分配方法必须准确。如将无产权的地下车库作为公共配套设施处理,在销售合同和规划许可证附件中列明,符合公共配套设施相关条件,并已办理交接手续的,可在土地增值税清算审核时扣除。此外,分期开发的土地成本,或者同期住宅与商业建筑分摊的土地成本,都会对计算结果产生一定的影响,企业应根据项目立项、规划等相关信息,合理确定其分摊方式。

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